泰国买房,遇上拆迁怎么办?

作者:泰美创建时间:2019-09-04

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拆迁,这似乎是一个在海外房产行业从未被提及过的话题。


如果我在海外购置的房产遇上拆迁怎么办?我在海外配置的财产是否能得到保障?我是不是可以去国外购买一批可能拆迁的老破小,然后坐等拆迁升值呢?


今天,小美带大家整体的理解海外的拆迁市场,以及这些市场中的风险和机遇。


在泰国,无论是企业还是政府,想要占用土地拆迁住户,需要100%的居民同意,才可以进入拆迁程序。采取的赔偿标准,是土地局的评估价+房子装修费用赔偿。


在泰国购房,和中国70年产权不一样,泰国房产都是永久产权,可世代继承。而中国土地是国家的,你拥有的只是居住权,国家可以随时征用土地。


在泰国购买公寓房产成功过户后,你会拥有房产证+地契+购房合同来表明你对房产的权利。购买泰国别墅也是一样道理,但别墅按泰国法律外国人不能直接购买,需要以泰国公司名义购买。



泰国地契Chanote标志是土地所有权在泰国的最高形式。


Chanote意味着该地块已被准确进入国家土地调查网中。并且已由国土部门丈量和认定。快速现场检查的方法是寻找该地块周围的红色标记桩。这些红色标记桩应该有唯一的编号,这些红色标记桩表明该地块很可能有 Chanote标志。同时你也应该索取一份该地契的副本,你的律师应当在当地国土局验证。



这一类型的地契意味着你对地契中所定义的范围土地拥有100%的所有权,不仅如此您还可以对您的土地进行自由的买卖、转让、或抵押,如果您想在泰国购买房地产的话,此类地契是您未来房产最安全的保障。


《泰国公寓法案》第51条规定:


(1)如还未注册为公寓法人组织的,公寓登记申请者或拥有公寓所有产权的承让人,适合任何一种情况者,都可申请终止公寓。

(2)所有公寓共同产权人一致通过解散公寓的决议。

(3)公寓建筑物受到全面损坏,并且公寓共同产权人决议不再建设新楼房。

(4)依据不动产征收法律整栋公寓被征收的。


其中存在极大争议的是第二条,因为法律规定要求所有的公寓产权人都必须同意,才能终止公寓。终止公寓的法人地位及拆迁公寓需召开公寓所有屋主、业主大会,大会必须以所有业主的一致同意才有效。如果在通票有99%否认业主同意了,但还是有1%的业主不同意,那大会就不算是达成一致决议,变成决议失效。这里小美需要强调的是,决议不是以大部分赞成为依据,而是需要征求所有的业主同意才行,泰国极为注重保护个人财产。



这里要对拆迁的情况进行区分,小美大致将拆迁分为商业拆迁和政府拆迁。


  商业拆迁 


如果你碰到的是商业拆迁,也就是开发商作为一般民事主体,基于纯商业性质的拆迁。那么恭喜你,你大概率是要赚到了。


在调研过程中,小美有看到有很多的外国论坛,网友在上面热切地讨论,有哪些开发商正在悄悄地收购某个老旧公寓中所有在售的单位。如果能够赶紧买上一套,应该能从开发商那里赚一大笔。


当然了,应该第几个接受开发商补偿款呢?要不要坚持到最后一个猛敲一笔呢?这个也还是要考虑当地的法律法规。


就拿泰国来说, 如果是共管公寓的话,必须是100%的业主同意才能拆迁。


  政府拆迁 


如果遇到了政府拆迁,还是我们刚才所说的,关键要看你投资的是哪个国家。

在这个问题上,小美发现一个很有意思的现象。拆迁其实是一个中国特有的概念。因为如果你用我们官方常用的英文说法demolition and relocation进行搜索的话,搜索结果的前面几页,只能看到中国拆迁的相关结果。

只有当你用Compulsory acquisition,也就是强制征收这个词搜索的时候,才能够查找到各国的政策。

究其原因,可能是只有我国才既管拆,又管迁。因此才有了拆迁这个词。而大部分国家只有强制征收这个很没有人情味的词。



泰国最近也因为地铁和铁路的修建,有大量的征地拆迁活动。

根据泰国王国宪法第2560条37款不动产征收法规定,在国家需要使用土地建设来实现有益于国家和人民的行动时,国家可以通过多种方式(租赁和征用)获得土地使用权。

在征用的情况下,国家无需获得土地所有者的同意,可以利用法律规定将私有土地划为国家所有权,但条件必须通过公平补偿原则。



征收的目的有四个类别:公用事业、国防、自然资源开采、其他公共福利。

除此之外还有两种情况:一个是全体永久产权居民投票同意;或者是地上附着物完全损坏,而业主不愿意出钱进行修复的情况下,泰国政府也可以收回你的房产。

然而,泰国的公平补偿原则有的时候并不是真正的公平补偿。采取的补偿标准,是土地局的评估价+房子装修费用赔偿。


小美总结来说:目前来说,国内投资者在海外房产投资还是以热门地段的高端公寓或别墅为主,这些区域短期内拆迁的概率不大。主要想让朋友们防范提到的各类状况和风险。



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