购房常识|一分钟了解泰国买房全流程!投资者必看!

作者:泰美创建时间:2019-03-20


泰国房地产销售|候鸟旅居式养老服务


近年来,越来越多的中国投资者关注泰国房产,并且不少人都已经进行了投资,为了让准备投资的你更加清晰的了解如何在泰国买房置业,今天小美特意梳理了泰国的购房流程和交易费用等问题,为您答疑解惑。


泰国的购房政策、购房程序、缴纳费用?

购房政策



泰国房产法律规定,外国人不可以持有泰国的土地,这是什么意思呢?也就是说,作为外国人,他不可以持有含有土地的房子,包括别墅、商铺等这种不动产。因此,海外人士多数投资公寓,不过每一个公寓项目只有49%的份额是给外国人的。泰国的公寓大多数是永久产权,也可以进行世代的传承。购买泰国的公寓,作为共同的业主会持有公寓的房产证以及泰国土地机构颁发的一个地契。


购房程序



首先是看盘、看房,选定好意向的房源以后支付押金就可以保留预定了,一般来说押金的金额会在5-10万泰铢,约合人民币1-2万元。在支付完定金后,这个公寓的房间就会被锁定了。随后开始进入支付房款的流程,一般是分批支付,一直到过户。其实泰国公寓的设施是非常齐全的,而且它们是免费给业主使用的,通常设置有停车位、健身房、游泳池、图书馆等等。


在泰国买房要缴纳的费用



那么除了房款,在泰国买房还需要缴纳哪些费用呢?这也是大家非常关心的一个话题。首先,在办理过户的时候会有一项过户税,差不多是房款的2%左右,过户税是由买卖双方各行支付,也就是说一方支付一半。其次是0.5%的印花税,这个费用是由卖方支付的。而如果这个房屋要进行转卖,则会对卖方征收3.3%的特种商业税。所以,作为首次买房,或是买房的一方来说,被征税的部分其实是非常少的。



假设已经买好了房子,也完成了过户手续,那么这个房子就是你的了。那在持有期间又会产生哪些费用呢?主要是以下三个部分。


● 偿债基金:其实可以理解成一次性支付的维修基金,这个费用是一次性缴纳的,一般来说是500-700泰铢每平方米。

● 物业管理费:一般来说是每个月30-50泰铢每平方米。有一些泰国的包租公寓项目,在包租期间这一部分的物业费是免收的。

● 第三块就是水费、电费,以及其他的杂费。这个在一些包租项目中也是免收的。


外国人在泰国买房可以找银行贷款吗?


接着,我们再来讨论一个深受大家关注的问题,外国人在泰国买房可以找银行贷款吗?


其实是可以的!就以我们中国的投资者来说,假设我们需要贷款买房,可以在中国工商银行的泰国分行,以及中国银行的泰国分行,包括新加坡的UOB(大华银行)进行贷款申请。而申请所需的材料,其实和国内申请所需要的材料差不多。


只是银行的贷款最多只能贷到购房金额的50%,而且它的时间一般不会太长,大部分都是10-20年。并且它的利率也比较高,基本上达到了6%左右,比国内的购房贷款高了很多。所以如果能够全款支付,一般不建议贷款购房。



如何将房款汇到泰国?


房子也选了,钱也到位了,那如何将钱汇到泰国呢?外国人在泰国买房,它有一个必须条件,就是你必须证明买房的钱全部来自于海外。


在海外置业的过程中,至关重要的问题就是外汇了。中国对于个人外汇的金额有限制,泰国同样也对汇入泰国的外汇有明确的规定。对于汇入泰国购买房产的外汇有着严禁的规定:所有非泰籍人士在泰国国内购买房产的时候,只能是通过美金的形式,并且是泰国之外国家的正规合法的途径汇入泰国开发商的账户,然后开发商需要在银行一起开“外汇证明”。只有这样,开发商才可以把房产正式过户到你的名下,才可以拿到泰国的永久产权证。

什么是外汇证明

外汇证明,即FOREX/FET。外汇证明是由泰国的银行为外汇汇款出具的正式文件,为了证明海外账户汇入泰国银行账户等于或大于50000美元的外汇。所以外籍人士来泰国购买房产,很重要的一点就是必须出具外汇证明,证明购买房产的实际房价所用到的全部资金都是以你个人名义从泰国之外的国家汇入过来。

当然,虽然外汇的限制比较严格,但是办法总是比困难多,这里就先不多介绍了。


▲怎么开具外汇证明

1.首先要在国内银行先换好所需的美金,可以的话尽量用电脑端网银操作,这样会方便很多;

2.汇款的时候,最好在留言备注好要在泰国购买房产的项目名称房间号和名字等;

3.由于在汇率每时每刻都是在变化的,所以除了房款以外,还要多转些备用,以免出现因为当天汇率的问题或者手续费用的问题没办法完成转账流程;

4.开发商统一到银行办理“外汇证明”;

▲外籍人士泰行开户

开外汇证明,其中有一点需要在泰国银行开户,外国人在泰国银行开户也不是简单的事情。

1.拥有泰国工作许可证者需开立非居民泰币账户(non-resident bath accounts)。

所需文件:护照;泰国工作许可证;所服务公司出具的收入证明文件(注明工作职务、年限、收入等);所服务公司的商业登记注册文件。

2.无泰国工作许可证之外籍人士需开立泰币活期储蓄账户(saving accounts)。

所需文件:护照; 该国驻泰国使馆或外交单位出具的护照认证文件,或该国国内银行通过电汇方式发给泰国银行的客户身份证明电报。

注:开立账户须本人携带上述文件亲自至银行办理,不可委托或授权他人办理。



投资泰国房产的优势?


永久性产权


与国内的70年房屋产权不同,泰国是世界上少有的永久产权,并且无持有税、无遗产税的国家。房产可世代沿袭,可继承可赠与,受法律保护,基业长青,另外泰国也不限购。


按使用面积计价


与国内的按建筑面积售卖不同,泰国的房子是按使用面积来卖,即你买入40平的公寓,得到的就是40平的房子,无公摊面积费。



精装房省时省力


很多人都以为,花几十万甚至上百万人民币在泰国只能买到像国内一样的毛坯房。其实不然,泰国的公寓楼盘设计得都很漂亮,而且都是精装!有些开发商还会配置家具给客户,交付的房间都跟样板房一样,且房屋质量好,交房过户就可以拎包入住了。


房价正处于低位


泰国现在的房价正处于低位,对比国内北上广深5-10万/m²的房价均价,泰国曼谷或泰国芭提雅等热门城市的房价均价基本在1-3万/m²之间。这意味着,你在北上广深交纳的首付,已经能够全款在泰国曼谷或泰国芭提雅买一套小户型公寓。



租金回报率高


在亚洲众多国家和地区中,泰国的租赁投资回报率高达5-8%,远高于中国(2.66%),香港(2.82%)和新加坡(2.93%),同时还有着每年10%的房价增长率,并且购房的税费也少。


配套设施免费


与国内车位等配套要收费不同,泰国的公寓配套设施都是免费的!泰国公寓法规定,公寓25%以上的面积为公用设施。所以泰国的公寓都配备:景观游泳,健身房,会客室,书房,娱乐室等。高档公寓还配备:天际吧、星空花园、高空无边泳池、天际景观健身房、高空景观温泉桑拿房。


另:

● 买到房子以后,还可以委托开发商或者物业管理机构,替你将房子进行出租管理,当一个国际房东。

● 若选择投资酒店式公寓,一般来说这一类型项目,投资者每年还可享受一定期限的免费入住特权。




虽然说了泰国房产的这么多的好处,但大家可能还是会有疑虑,例如:泰国房产目前有没有泡沫?买了房后会不会当接盘侠?


其实有这样的担心是可以理解的,但仔细理清逻辑就会明白。每个国家肯定都会以保护自己国民的利益为先,如果任由外国人炒房将这个国家的房价炒高,且严重影响到当地人的需求或是生活水准,那么这个国家就会对外国人征收相应的海外人士税了。



就目前来说,泰国的房产是没有房产税的,也没有遗产税。其实每一年泰国公寓最主要的支出就是物业费,当你决定出售房产的时候,有2%的过户费,而且这个费用是由买卖双方共同承担的。当你持房产的时间超过了5年,出售时连3.3%的商业税都不需要缴纳。


泰国的物价水平相对于我国一二线城市来说是偏低的,国民的生活幸福指数也非常高,自然环境也好,且投资型的房地产行业发展潜力巨大。考虑到目前国内投资购房的条件限制越来越多,标准也越来越高,考虑到资产的分散投资逻辑,不论是自住,还是包括未来旅游及医疗养老的规划,或是单纯的海外投资,在当前的国际国内环境下,投资泰国房产都是一个十分明智的选择。


你可能感兴趣的问题

▶▶ 如果买了公寓后进行出租,租金需不需要交税?

要交税的,15%的税收。


▶▶ 买现房好还是期房好?

泰国的土地开发供应量其实非常少,需求也特别旺盛,存量的二手房其实比较少,主要还是期房。其实期房的优势也很明显,它是先以一个较低的价格提前锁定了两到三年后的一个增长空间,所以基本上更多的人是选择购买期房。



▶▶ 泰国可以移民吗?

泰国不是一个传统的移民国家,在泰国移民有三种方式:一个是亲属移民,包括养父养母是泰国人,或者是养子养女是泰国人,就可以移民;第二个是结婚移民,但结婚移民有限制,必须是泰国男性与一位外国女性结婚,这样这名外国女性才可以移民,成为泰国人;第三个是专业人员移民,有点类似于技术移民,是对泰国有利的一些专业人才可以去申请的。


▶▶ 去泰国度假可以住自己的房子吗?

可以的。有一些项目,特别是酒店式公寓的项目,项目方和开发商在进行买卖的时候,就已经约定好了,每一年一般会有一个月左右的免费入住福利,这个时候就可以入住自己买的房子。



▶▶ 转卖房子可以卖给当地人,也可以卖给其他外国人?

可以的。不过一般作为外国人来说,买泰国房产主要是两种打算,一种是自住,另一种是直接投资。而不管是自住还是单纯投资,都是以买新房为主。因为新房的租金会比较高,作为自住新房也会更加舒适。所以说,二手房的主要购买力量还是当地的居民。


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